Що таке оренда у 1985 році і як вона порівнюється з сьогоднішніми витратами на житло

Ринок оренди за останні чотири десятиліття зазнав кардинальних змін. Щомісячна оренда у розмірі 432 долари, яку платили орендарі у 1985 році, здається майже архачною порівняно з сучасними реаліями, проте ця, здавалося б, скромна цифра розповідає глибоку історію про економіку житла в США та зниження доступності для сімей середнього класу.

Криза орендної плати 1985 року та її походження

Щоб зрозуміти, як ми дійшли до нинішньої житлової кризи, потрібно повернутися до турбулентних 1970-х. Саме цей період приніс рецесію, яка суттєво порушила баланс на ринку оренди. За даними Гарвардського спільного центру досліджень житла, до 1980 року рівень фінансового навантаження на орендарів досяг 35%, і більше половини орендарів відчували серйозний фінансовий тиск. Відносна доступність житла у 1960-х та на початку 1970-х майже зникла.

До 1985 року орендарі вже відчували труднощі. Середня місячна оренда зросла до 432 доларів — на 78% порівняно з 243 доларами у 1980 році, всього за п’ять років. Це був не поступовий перехід, а швидкий стрибок, який застав багато сімей зненацька.

Відстеження зростання орендної плати з 1985 року

Траєкторія з 1985 року показує безперервний підйом. Дані з iPropertyManagement свідчать, що середні ціни оренди зросли приблизно на 9% щороку з 1980 року, що значно випереджає інфляцію та зростання зарплат.

Якщо говорити конкретно, то вартість оренди у 1985 році — 432 долари — у серпні 2022 року зросла до 1388 доларів. Це на 221% більше за менш ніж чотири десятиліття. Для порівняння, оренда у 1955 доларів на місяць у сучасних цінах мала б приблизно таку ж купівельну спроможність, як і оренда у 1985 році, але реальні ринкові ціни продовжують зростати і далі.

Щоб уявити масштаб, згадаємо, скільки коштували продукти у середині 1980-х: у Айові за галон молока 2% платили приблизно 1.59 долара (1987), у Вайомінгу за фунт яблук — близько 0.39 долара (1986), а у Нью-Йорку за фунт фаршу — 1.39 долара (1980). Ці базові ціни ілюструють, як змінився рівень життя, і що житло все більше домінує у бюджеті сімей, у порівнянні з часами 1985 року.

Коли зарплати не встигали за зростанням орендної плати

Найбільш тривожний аспект цієї історії — порівняння динаміки орендної плати з ростом доходів. За даними Consumer Affairs, з урахуванням інфляції 2022 року, середній річний дохід в США у 1980 році становив 29 300 доларів. За даними USA Today, у четвертому кварталі 2023 року середня зарплата в країні сягнула 59 384 доларів. Хоча номінальний дохід майже подвоївся, цей приріст не відповідає зростанню орендної плати.

Якщо б орендар отримував інфляційно скоригований еквівалент середнього доходу 1980 року, то він витрачав би приблизно 20% свого річного доходу на оренду за цінами 1985 року. Сьогодні, навіть із майже подвоєним номінальним доходом, орендарі витрачають набагато більшу частку доходу на житло. Математика тут не на їхньому боці.

Тягар для сучасних орендарів

До 2022 року ситуація стала критичною. TIME повідомляє, що половина всіх американських орендарів стала платити понад 30% доходу на житло — поріг, що вказує на недоступність житла. Ще більш тривожно, що понад 12 мільйонів людей витрачають щонайменше 50% своїх доходів на оренду, залишаючи мінімальні ресурси для їжі, медицини, транспорту та заощаджень.

Різниця очевидна: у 1985 році, коли оренда становила 432 долари на місяць, працівник із середнім доходом міг виділити на житло розумний відсоток свого заробітку. Сьогодні, попри значне зростання доходів у номінальних цифрах, ситуація з орендою стала набагато більш нестабільною. Орієнтир 1985 року, хоча й був викликом для багатьох тоді, відображає зовсім іншу економічну реальність, ніж сучасний стан. Житло перетворилося з доступної витрати на дедалі домінуючу статтю бюджету, що ставить під загрозу фінансову стабільність і можливості для підйому для мільйонів американців середнього класу.