Встановлення орендної плати: скільки оренди я повинен стягувати за свою нерухомість

Перетворення вашого дому на орендну нерухомість відкриває як можливості, так і виклики. Якщо ви розглядаєте цей шлях замість продажу, визначення того, скільки орендної плати слід встановити, ймовірно, є найважливішим рішенням, яке ви приймете. Орендований дохід може допомогти покрити вашу іпотеку, накопичити заощадження або фінансувати інші фінансові цілі — але лише за умови стратегічного ціноутворення. Давайте розглянемо ключові фактори, які мають вплив на ваше рішення щодо розміру орендної плати.

Чому стати орендодавцем вимагає ретельного фінансового планування

Перед тим, як зосередитися на орендних ставках, варто зрозуміти повний спектр володіння нерухомістю. Оренда вашого дому означає взяття на себе обов’язків, що виходять за межі збору щомісячної плати. Вам потрібно бути доступним, коли виникають питання з обслуговування — будь то прорив труби або зламаний побутовий прилад. Крім того, існують фінансові ризики: високий рівень звільнень орендарів може створити прогалини у доходах, і можливо, доведеться інвестувати в покращення нерухомості перед тим, як перший орендар заселиться.

З позитивної сторони, орендний дохід може значно прискорити шлях до погашення іпотеки або накопичення багатства. Це особливо цінно, якщо ви очікуєте зростання вартості вашої нерухомості. За правильної стратегії ціноутворення ви можете отримувати стабільний грошовий потік, зберігаючи актив, який зазвичай зростає з часом.

Почніть з точної оцінки вартості нерухомості

Основою будь-якої стратегії ціноутворення є знання поточної ринкової вартості вашої нерухомості. Це не обов’язково та ціна, яку ви заплатили, або те, що ви вважаєте її вартістю — це те, що покупці у вашому ринку реально платять за подібні будинки сьогодні.

Ви можете швидко отримати приблизну оцінку за допомогою онлайн-інструментів, таких як Zillow, які надають порівняльний аналіз ринку на основі недавніх продажів у вашій місцевості. Однак для більш точної оцінки рекомендується найняти професійного оцінювача нерухомості. Вони оцінять стан вашої нерухомості, площу, місцезнаходження та порівняльні продажі, щоб надати вам точну ринкову вартість. Ця цифра стане вашим базовим орієнтиром для визначення орендної плати.

Застосуйте стандартну формулу орендної ставки

Індустрія нерухомості використовує широко визнану рекомендацію: місячна оренда зазвичай має становити від 0,8% до 1,1% від ринкової вартості вашої нерухомості. Цей відсоток враховує дохід, який вам потрібно отримати, щоб виправдати ризики володіння нерухомістю.

Ось як це працює на практиці: якщо ваша нерухомість оцінена в $250 000, слід розглядати орендну плату в межах від $2 000 до $2 750 на місяць. Для об’єктів вартістю $100 000 або менше оренда має бути ближче до 1% від вартості. Для більш дорогих об’єктів можна встановлювати ціну на нижньому кінці діапазону, щоб залишатися конкурентоспроможним і легше залучати орендарів.

Дослідіть, що встановлюють конкуренти у вашій місцевості

Хоча формула відсотка дає основу, місцеві ринкові умови мають велике значення. Вам потрібно дослідити, скільки реально стягують інші орендодавці за подібні об’єкти у вашому районі.

Сайти, такі як Trulia і Craigslist, дозволяють переглядати подібні оголошення про оренду та їхні ціни. Це дослідження виконує дві функції: воно підтверджує, чи є ваша розрахункова оренда розумною, і показує, наскільки ви конкурентоспроможні. Якщо ваша оренда значно вища за подібні об’єкти поруч, вам буде важко залучити кваліфікованих орендарів. Навпаки, якщо ви встановлюєте ціну занизько, ви можете втратити потенційний дохід.

Врахуйте всі операційні витрати

Багато нових орендодавців роблять помилку, базуючи свою орендну плату лише на іпотеці. Це ігнорує всі інші витрати, пов’язані з володінням нерухомістю. Ваша оренда має бути достатньою для покриття:

• щомісячної іпотеки
• податків на нерухомість
• страхування власника житла
• резервів на обслуговування та ремонт
• внесків до асоціації власників (якщо застосовно)
• витрат на управління нерухомістю (якщо ви наймаєте менеджера)
• потенційних періодів вакантності

Коли ви враховуєте ці витрати з самого початку, у вас буде реалістичне уявлення про те, скільки орендної плати вам дійсно потрібно встановити. Це може бути вище за вашу іпотеку, особливо якщо ви живете у районі з високими податками або високим страхуванням.

Знайте законодавчі обмеження щодо орендної плати

Важливий аспект, який іноді дивує орендодавців: ви не завжди можете встановлювати будь-яку орендну плату. Декілька штатів і муніципалітетів мають закони про контроль за орендною платою, які обмежують, скільки ви можете стягувати або як часто можете її підвищувати.

Штати, такі як Каліфорнія, Нью-Йорк і Меріленд, а також Вашингтон, округ Колумбія, запровадили заходи щодо контролю за орендною платою. Ці закони різняться за деталями, але зазвичай обмежують щорічне підвищення і іноді встановлюють максимальну орендну плату. Перед встановленням ставки досліджуйте місцеві та державні нормативи, щоб дотримуватися їх. Порушення законів про контроль за орендною платою може призвести до значних штрафів.

Відбирайте орендарів, щоб захистити свої інвестиції

Після визначення розміру орендної плати наступним кроком є пошук орендарів, які справді можуть її платити. Перед передачею ключів перевірте фінансову стабільність потенційних орендарів. Перевірте їхній кредитний рейтинг, історію доходів і рекомендації від попередніх орендодавців. Це захистить вас, забезпечуючи стабільність платежів і те, що вони добре ставляться до нерухомості.

Ефективно розмістіть оголошення про нерухомість

У вас є кілька варіантів для розміщення оголошень про оренду. Агент з нерухомості може зайнятися маркетингом, але за це він стягне комісію — зазвичай еквівалент однієї місячної орендної плати або відсотка від доходу. Або ж ви можете самостійно керувати процесом, розміщуючи оголошення на Zillow, створюючи флаєри або використовуючи соціальні мережі для залучення потенційних орендарів. Самостійне управління вимагає більше часу, але ви заощадите на комісії.

Вирішуйте остаточну суму орендної плати

Загалом, визначення розміру орендної плати вимагає балансування кількох факторів: ринкової вартості вашої нерухомості, місцевих конкурентних цін, ваших загальних операційних витрат і законодавчих обмежень у вашій області. Замість зосередження на одному показнику, використовуйте всі разом, щоб визначити орендну ставку, яка буде і стабільною, і конкурентоспроможною.

Правильне рішення щодо ціни може визначити, чи стане ваша орендна нерухомість надійним джерелом доходу або фінансовим тягарем. Якщо ви сумніваєтеся щодо інтеграції орендного доходу у вашу широку фінансову стратегію, розгляньте консультацію з фінансовим радником, який допоможе вам оптимізувати як цінову політику, так і довгострокове накопичення багатства через володіння нерухомістю.

Інструменти та платформи, доступні сьогодні — від Zillow для оцінки до SmartAsset для фінансового планування — роблять процес збору даних і прийняття обґрунтованих рішень щодо орендних ставок простішим ніж будь-коли.