Чому стратегія BRRRR стає основним підходом для фахівців з нерухомості — погляди інвесторів, які завершили понад 50 угод у 2025 році

Від швидких перепродажів до довгострокового накопичення багатства

Оператори нерухомості на ринку переосмислюють свої інвестиційні стратегії. Два інвестори з Луїсвіля, Майк Горіус і Кевін Харт, ілюструють цей ширший зсув: після здійснення 54 угод у 2025 році вони вирішили зменшити пріоритетність перепродажу будинків і зосередитися на стратегії BRRRR — методу, спрямованого на отримання стабільних доходів, а не швидкого прибутку.

Цей перехід багато говорить про поточні умови ринку. Хоча Горіус і Харт досягли обсягів угод, подібних до 2024 року, їхній дохід значно покращився. «Ми закрили лише кілька угод більше, ніж у попередньому році, але середній розмір транзакції майже подвоївся», — повідомив Горіус ЗМІ. «У попередньому році близько 52 угоди принесли приблизно 500 000 доларів доходу. Цього року 54 угоди принесли трохи більше 1 мільйона доларів.»

Середовище перепродажів змінилося

Затримка в місцевій ринковій активності є головною причиною зміни стратегії. З осені ринок Луїсвіля зазнав помітного охолодження. Рівень пропозицій зріс з близько 2500 до майже 3900 оголошень, що кардинально змінило динаміку покупців.

«Зараз об'єкти залишаються на ринку у три рази довше — іноді 30, 60 або більше днів», — зазначив Харт. Це подовжене тримання створює проблему з грошовим потоком для традиційних перепродавців, які залежать від швидких обертів.

Математика швидко стає несприятливою. Коли об'єкти залишаються нереалізованими, інвестори продовжують платити витрати на утримання — відсотки за кредити на придбання, податки на нерухомість і витрати на обслуговування. Харт підкреслює проблему з часом: «Якщо ви переплачуєте при вході, ви втрачаєте перевагу конкуренції кількох пропозицій. Об'єкт може залишатися у списках тижнями, змушуючи знижувати ціну. Успіх тепер залежить від того, щоб купити за правильною ціною з перших днів.»

Переваги BRRRR у невизначених ринках

Підхід BRRRR — Купити, Ремонт, Здати в оренду, Рефінансувати, Повторювати — базується на зовсім інших принципах. Замість швидкого продажу інвестори оновлюють об'єкт, здають його орендарю, а потім рефінансують актив, щоб повернути більшу частину або всю початкову капіталізацію, зберігаючи власність.

Ця модель забезпечує кращий захист від коливань ринку. «З BRRRR ви уникаєте тиску знайти покупця на переповненому ринку», — пояснив Харт. «Ви завершите ремонт, забезпечите оренду, і рефінансуватимете — все це без залежності від ринкових умов, що працюють у вашу користь.»

Горіус і Харт визнають, що цей метод має свої особливості. Витрати на ремонт можуть перевищувати очікування, а оцінки можуть розчарувати. Однак ці ризики здаються більш керованими, ніж ставити на те, що перепроданий об'єкт продасться під час покупецького ринку.

Накопичення багатства через терпіння

Стратегія BRRRR змінює часові рамки — від місяців до років, можливо, десятиліть. Короткострокова прибутковість відходить на другий план у порівнянні з довгостроковим накопиченням капіталу та оптимізацією грошового потоку.

Горіус сформулював цю філософію так: «Нерухомість винагороджує терпіння. Якщо ви інвестуєте 10 000 доларів із особистих резервів для рефінансування і погашення приватного кредиту, ви все одно володієте активом. Здавайте його в оренду — навіть із початковим дефіцитом у 100 доларів на місяць — і з часом зростання орендної плати покриє цю різницю. З часом ви переходите від щомісячних збитків до стабільного позитивного грошового потоку.»

Ця перспектива є фундаментальним переорієнтуванням. Замість святкування швидких перемог, досвідчені інвестори пріоритетизують стабільність і складне зростання. Ринкові перешкоди, що роблять перепродаж непривабливим, стають неважливими, коли стратегія виходу зосереджена на довгостроковій оренді та зростанні вартості нерухомості.

Для ринків, що переживають подібні трансформації, урок зрозумілий: адаптивність відрізняє стійкі портфелі від проблемних. Стратегія BRRRR пропонує цю адаптивність, коли традиційні моделі перепродажу зазнають невдачі.