Только что услышал кое-что интересное, что недавно сказал Уоррен Баффет на собрании Berkshire Hathaway. Когда его спросили, почему он продолжает покупать акции вместо недвижимости, он в основном ответил, что в рынке ценных бумаг гораздо больше возможностей. Это заставило меня задуматься о реальных цифрах доходности недвижимости и фондового рынка за последние десятилетия.

Оказывается, данные довольно поразительные. Возьмем, к примеру, последние 30 лет. Цены на жилье по индексу S&P CoreLogic Case-Shiller выросли с 80.084 в марте 1995 года до 327.679 к марту 2025 года. Это доходность в 309%. Звучит неплохо, пока не посмотришь, что сделали акции за тот же период.

Индекс S&P 500 поднялся с 533.40 в мае 1995 года до 5,911.69 в мае 2025 года. Это более 1,000% доходности. Индекс Dow вырос с 4,465 до 42,270 — прирост на 847%. Но тут начинается самое интересное: Nasdaq за тот же период вырос с 864 до 19,113. Это доходность в 2,111%. Технологические акции абсолютно уничтожили все остальные.

Я знаю, что инвесторы в недвижимость за последние десять лет или около того хорошо заработали, увидев, как стоимость домов примерно утроилась. Но когда сравниваешь доходность недвижимости и фондового рынка за 30 лет, разница очевидна. Жилая недвижимость просто не может конкурировать. Даже коммерческая недвижимость, которая обычно приносит от 6 до 12% в год по большинству оценок, все равно отстает от долгосрочной доходности фондового рынка на значительную величину.

Также стоит отметить, что коммерческая недвижимость склонна переживать гораздо более глубокие и длительные спады по сравнению с коррекциями на фондовом рынке. Так что не только доходность ниже, но и волатильность и время восстановления хуже.

Очевидно, диверсификация важна, и не стоит вкладывать все в один актив. Но если спрашивать, какой класс активов за долгий срок показывает лучшую доходность — недвижимость или фондовый рынок, — то рынок акций побеждает с большим отрывом. Мнение Баффета о возможностях в ценных бумагах по сравнению с недвижимостью кажется вполне подтвержденным реальными данными о доходности.