Какие расходы на закрытие сделки подлежат налоговому вычету? Полное руководство по вычетам

При покупке, продаже или рефинансировании дома закрывающие расходы являются одними из крупнейших затрат в сделке с недвижимостью. Однако многие владельцы не осознают, что некоторые сборы по расчетам можно списать с налогов, что может значительно повлиять на стратегию подачи налоговой декларации. Понимание, какие закрывающие расходы подходят под налоговые вычеты, может стать решающим фактором между стандартным вычетом и детализированным списанием для максимизации налоговой экономии.

Понимание, что делает закрывающие расходы налоговыми вычетами

Ответ на вопрос, являются ли закрывающие расходы налоговыми вычетами, не сводится просто к «да» или «нет». Налоговая служба США (IRS) применяет более тонкий подход, обычно позволяя вычеты за расходы, классифицированные как налоги или проценты, хотя иногда она по-другому интерпретирует некоторые расходы, чем большинство ожидает. Это означает, что вы можете потенциально списать больше, чем предполагали изначально. Чтобы воспользоваться возможностью детализировать расходы как вычеты, сумма всех ваших детализированных вычетов должна превышать текущий лимит стандартного вычета. Все подходящие вычеты, включая благотворительные взносы и расходы, связанные с недвижимостью, указываются в приложении A вашей федеральной налоговой декларации.

Пять основных налоговых вычетов по расчетам

1. Налоговые вычеты по недвижимости

Налоги на недвижимость (имущественные налоги) штата и местных органов власти можно списать в налоговом году, когда вы их фактически оплатили. Однако подходят только налоги, установленные равномерно по всей территории для поддержки общего благосостояния. Важное ограничение: вы можете списать не более 10 000 долларов в год в совокупности по налогам на недвижимость, продажным налогам и налогам на доходы штата/местных органов (5 000 долларов при раздельной подаче). Это ограничение может повлиять на то, какая часть ваших закрывающих расходов даст реальную налоговую выгоду.

2. Предоплаченные проценты по ипотеке и начальные проценты

Когда вы закрываете ипотеку до первого числа месяца, за этот период между закрытием и первым платежом вы должны проценты. Например, закрытие 10 марта означает оплату процентов за период с 10 по 31 марта до первого платежа 1 апреля. Эти предоплаченные проценты можно списать так же, как и обычные проценты по ипотеке. Для этого ипотека должна быть обеспечена вашим основным или вторым домом, а заемные средства — использованы для покупки, строительства или существенного улучшения недвижимости. Важно: лимит по вычету процентов по ипотеке составляет сумму, превышающую первые 750 000 долларов долга (375 000 долларов при раздельной подаче). Ваш банк сообщает о годовых выплатах процентов в форме 1098, однако вы можете списать проценты менее 600 долларов, если они не были указаны.

3. Пункты (скидки) как предоплаченные проценты

Пункты, которые вы платите для снижения процентной ставки по ипотеке, IRS рассматривает как предоплаченные проценты, и обычно их можно списать в год оплаты, если выполнены условия:

• Ипотека обеспечена вашим основным жильем
• Средства идут на покупку, строительство или существенное улучшение жилья
• Пункты являются стандартной практикой в вашем регионе
• Вы не превысили обычные суммы пунктов
• Вы используете кассовый метод учета (стандартный для большинства физических лиц)
• Ваш кредитор не взимал дополнительные пункты для компенсации сниженных сборов
• Внесенная сумма при закрытии равна сумме пунктов
• Пункты рассчитываются как процент от суммы кредита
• В расчетном акте явно указаны оплаченные пункты

Даже если продавец платит пункты за вас, вы можете претендовать на вычет при соблюдении тех же условий. При продаже дома стоимость пунктов уменьшается на сумму, уплаченную продавцом. Большинство налогоплательщиков получают максимум выгоды, списывая все пункты в год платежа, а не амортизируя их на срок кредита, хотя амортизация — альтернативная стратегия.

4. Расходы на оформление и обработку кредита

Плата за оформление ипотеки, которую IRS классифицирует как пункты, позволяет списать сборы за андеррайтинг и обработку, даже если их оплачивает продавец. Эти сборы обычно подходят под те же условия, что и пункты.

5. Страховые взносы по ипотеке

IRS признает четыре категории страховых взносов по ипотеке как вычитаемые: частное ипотечное страхование (PMI) для обычных кредитов, сборы VA за финансирование для кредитов VA, гарантийные сборы USDA для сельских кредитов и страховые взносы FHA. Статус вычета по ипотечному страхованию меняется периодически, поэтому перед подачей декларации стоит проверить актуальные правила. Независимо от того, платите ли вы ежемесячно, единовременно при закрытии или включаете в сумму кредита, единовременные взносы полностью вычитаются в год закрытия — оплаченные или профинансированные. Ограничения по доходу: вычет уменьшается при скорректированном валовом доходе свыше 100 000 долларов (или 50 000 при раздельной подаче) и полностью исчезает при доходе выше 109 000 долларов (54 500 — при раздельной).

Расходы по расчетам, которые нельзя списать

Только проценты по ипотеке и налоги на недвижимость могут быть потенциальными вычетами среди закрывающих расходов. Следующие сборы не подходят под налоговые вычеты:

• Оплата оценки дома
• Расходы на инспекцию
• Плата за проверку вредителей
• Страховые взносы по титулу
• Расходы на эскроу-счет
• Услуги нотариуса
• Юридические услуги
• Плата за передачу или инициацию HOA
• Плата за определение и мониторинг затопления
• Гарантийное обслуживание дома
• Расходы на кредитный отчет
• Налоги на передачу и штампы
• Предоплаченная аренда или коммунальные услуги

Возможности налогового вычета при продаже дома

Продавцы также сталкиваются с существенными закрывающими расходами, но есть стратегии, позволяющие сохранить больше от продажи. Если вы проживали в доме как минимум два из последних пяти лет, можете исключить до 250 000 долларов прибыли (или 500 000 — при совместной подаче). Эти исключения дают более выгодные налоговые преимущества, чем вычеты. Для продаж, превышающих эти лимиты, важно увеличить базу стоимости дома — цену покупки плюс расходы на улучшения и содержание — чтобы снизить налог на прирост капитала. Некоторые расходы, не подлежащие списанию, могут увеличить базу:

• Оплата титульных поисков и аннотаций
• Плата за подключение коммунальных услуг
• Расходы на юридическую документацию
• Регистрационные и регистрационные сборы
• Расходы на обследование
• Налоги на передачу и регистрацию
• Страховка титула владельца

Также эти расходы продавца увеличивают базу:

• Комиссионные по недвижимости
• Расходы на маркетинг и рекламу
• Юридические услуги
• Платежи по ипотеке, покрытые продавцом
• Другие расходы, связанные с продажей, включая подготовку дома к продаже

Расходы на кредитный отчет, оценку и страхование домовладельца не могут быть добавлены к базе и не подлежат списанию, что ограничивает их налоговые преимущества при продаже.

Понимание, какие закрывающие расходы можно списать, помогает принимать обоснованные решения о том, стоит ли детализировать вычеты или воспользоваться стандартным. Учитывая сложность налогового учета расчетных расходов, рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом перед сделкой, чтобы правильно учесть все возможные вычеты и правильно отразить покупку или продажу дома.