Почему стратегия BRRRR становится предпочтительным подходом для профессионалов в сфере недвижимости — инсайты от инвесторов, завершивших более 50 сделок в 2025 году

От быстрых сделок к долгосрочному накоплению богатства

Операторы недвижимости на рынке пересматривают свои инвестиционные стратегии. Два инвестора из Луисвилля, Майк Гориус и Кевин Харт, иллюстрируют этот более широкий сдвиг: после выполнения 54 сделок в 2025 году они решили снизить приоритетность перепродажи домов и сосредоточиться на стратегии BRRRR — методе, предназначенном для получения устойчивых доходов, а не быстрых прибылей.

Переход говорит о текущих условиях рынка. В то время как Гориус и Харт достигли объема сделок, сопоставимого с 2024 годом, их доходы значительно выросли. «Мы закрыли всего немного больше сделок, чем в предыдущем году, но средний размер сделки примерно удвоился», — сообщил Гориус СМИ. «В прошлом году около 52 сделок принесли примерно 500 000 долларов дохода. В этом году 54 сделки принесли чуть более 1 миллиона долларов.»

Среда перепродажи изменилась

Замедление активности на местном рынке недвижимости — основная причина смены стратегии. С осени рынок Луисвилля заметно охладился. Уровень запасов вырос с примерно 2500 объявлений до почти 3900, что кардинально изменило динамику покупателей.

«Сейчас объекты остаются на рынке в три раза дольше — иногда 30, 60 или более дней», — отметил Харт. Этот удлиненный период владения создает проблему с денежным потоком для традиционных перепродавцов, которые зависят от быстрого оборота.

Математика быстро становится невыгодной. Когда объекты остаются непроданными, инвесторы продолжают платить за содержание — проценты по займам на приобретение, налоги на имущество и расходы на обслуживание. Харт подчеркивает проблему с таймингом: «Если вы переплачете при входе, вы теряете преимущество конкуренции предложений. Объект может оставаться в списке неделями, вынуждая снижать цену. Успех сейчас — покупать по правильной цене с первого дня.»

Преимущество BRRRR в неопределенных условиях рынка

Подход BRRRR — Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat — основан на совершенно иных принципах. Вместо быстрой продажи инвесторы ремонтируют объект, сдают его в аренду, а затем рефинансируют актив, чтобы вернуть большую часть или всю первоначально вложенную сумму, сохраняя право собственности.

Эта схема обеспечивает лучшую защиту от рыночной волатильности. «С BRRRR вы избегаете давления найти покупателя на переполненном рынке», — объяснил Харт. «Вы завершаете ремонт, обеспечиваете арендатора и рефинансируете — всё это без зависимости от рыночных условий, чтобы ситуация сложилась в вашу пользу.»

Гориус и Харт признают, что у метода есть свои нюансы. Расходы на ремонт могут превысить прогнозы, а оценки стоимости могут разочаровать. Однако эти риски кажутся более управляемыми, чем ставка на продажу перепроданного объекта во время покупательского рынка.

Построение богатства через терпение

Стратегия BRRRR меняет временные рамки — от месяцев до лет, возможно, десятилетий. Краткосрочная прибыльность отходит на второй план по сравнению с долгосрочным накоплением капитала и оптимизацией денежного потока.

Гориус сформулировал эту философию так: «Недвижимость вознаграждает терпение. Если вы инвестируете 10 000 долларов из личных резервов для рефинансирования и погашения частного кредитора, вы всё равно владеете активом. Сдавайте его в аренду — даже если изначально будет небольшой отрицательный денежный поток в 100 долларов в месяц — со временем рост арендных ставок покроет этот разрыв. Со временем вы перейдете от убытков к стабильному положительному денежному потоку.»

Эта точка зрения представляет собой фундаментальную переориентацию. Вместо празднования быстрых побед более опытные инвесторы делают ставку на стабильность и сложный рост. Рыночные ветры, делающие перепродажу невыгодной, становятся неважными, когда стратегия выхода сосредоточена на долгосрочной аренде и росте стоимости недвижимости.

Для рынков, переживающих подобные изменения, урок ясен: адаптивность отделяет устойчивые портфели от проблемных. Стратегия BRRRR предлагает такую адаптивность, когда традиционные модели перепродажи терпят неудачу.