O reequilíbrio da dívida da Country Garden alcança a reversão de prejuízos em lucros, com as dívidas com juros reduzidas em mais de 100 mil milhões.

《Jornal do Times de Valores Mobiliários》 por Li Yingquan

Na noite de 30 de março, o relatório anual de 2025 da Country Garden (02007.HK) foi oficialmente divulgado. Após uma profunda correção na indústria, a Country Garden alcançou, em 2025, uma receita de exploração de 3.26B de yuan, um lucro líquido atribuível aos acionistas de 32,6 mil milhões de yuan, tornando-se uma das poucas promotoras imobiliárias privadas a concluir em primeiro lugar a reestruturação sistemática de dívidas e a obter lucros contabilísticos.

Observando os relatórios financeiros da Country Garden dos últimos quatro anos, 2025 também foi o melhor ano de desempenho. Em 2022, o relatório anual da Country Garden apresentou, pela primeira vez desde a sua listagem, um prejuízo: o lucro líquido atribuível aos acionistas ficou negativo em 6.05B de yuan; depois disso, em 2023 e 2024, registou prejuízos de 17.7B de yuan e 450M de yuan, respetivamente. Esta viragem de prejuízo em lucro é, do ponto de vista financeiro, claramente um sinal de melhoria.

Redução de mais de mil milhões na dívida com juros

Ao enumerar o relatório financeiro de 2025 da Country Garden, a “reestruturação de dívidas” é, sem dúvida, a palavra-chave mais central.

A Country Garden também indicou no comunicado que a principal razão para a mudança de prejuízo para lucro neste desempenho é o registo, pela Country Garden, de ganhos não monetários obtidos com a conclusão da reestruturação de dívidas.

Em 2025, a Country Garden avançou com força com a reestruturação de dívidas dentro e fora do território. No caso das dívidas no exterior, as cerca de 177 mil milhões de dólares de dívida envolvidas em planos de reestruturação foram aprovadas pelo Tribunal Superior de Hong Kong e entraram oficialmente em vigor em 30 de dezembro de 2025, tendo as novas obrigações e instrumentos de capital concluído a emissão. A reestruturação no território também avançou sem sobressaltos: serão iniciadas, por ordem, as opções de recompra de caixa, ações e credores gerais; atualmente, já foi iniciada a tramitação de recompra de caixa no limite de 4,5 mil milhões de yuan, e a empresa estima concluir em abril deste ano.

Diferentemente das prorrogações de dívida comuns, a operação central da presente reestruturação de dívidas da Country Garden consiste em substituir dívidas existentes através da emissão de obrigações compulsórias convertíveis com um montante total máximo de cerca de 130 mil milhões de dólares e de até 155 mil milhões de ações capitalizadas, reduzindo significativamente o total do montante da dívida.

Até ao final de 2025, o passivo total da Country Garden era de 15.5B de yuan, face aos 767.9B de yuan no final de 2024, tendo diminuído de forma significativa em 44.5B de yuan. Entre os quais, o valor no final de 2025 das dívidas com juros era de 10.5B de yuan, face aos 170k de yuan no final de 2024, uma redução de 1055 mil milhões de yuan, com uma queda de 42%.

“Este é um sinal muito positivo.” O vice-presidente do Instituto de Pesquisa Imobiliária Yiju de Xangai, Yan Yuejin, afirmou: “Pelo que se observa no relatório, estes dados estão estreitamente relacionados com o efeito contabilístico gerado pela reestruturação de dívidas. A reestruturação permite que a empresa consiga, contabilisticamente, voltar a ter lucro e isso tem um efeito positivo em termos da operação do mercado de capitais, da operação diária e da imagem da empresa.”

No entanto, se forem excluídos os efeitos dos ganhos da reestruturação, a Country Garden continuou a registar prejuízo em 2025. “Isto deve-se principalmente ao impacto da indústria; o nível de margem bruta da atividade de desenvolvimento está sob pressão e, além disso, a empresa também fez provisões adicionais por imparidade para alguns ativos e projetos de propriedades.” A Country Garden referiu.

A Country Garden fez ao longo do ano provisões de cerca de 19.82M de yuan para os inventários correspondentes aos projetos existentes (terrenos, projetos em construção). Ao mesmo tempo, devido à acumulação de vários fatores adversos, como o ambiente macroeconómico, o ambiente da indústria e a situação financeira negativa dos parceiros, a Country Garden também contabilizou perdas por imparidade de 105 mil milhões de yuan para ativos financeiros e garantias financeiras.

Volume de entregas em três anos: perto de 1,15 milhões de unidades

Garantir as entregas continua a ser um trabalho importante para a Country Garden. Em 2025, a empresa concluiu cumulativamente a entrega de cerca de 170 mil unidades de habitação, com uma área de entrega acumulada de cerca de 198,2 mil milhões de metros quadrados, envolvendo 204 cidades. De 2023 a 2025, o volume total de entregas acumulado foi de quase 1,15 milhões de unidades, com as entregas a manterem-se continuamente no topo do setor.

Nos últimos três anos, a Country Garden alocou quase todos os recursos para a tarefa de “entregar habitações garantidas”. O ritmo de colocação de novos produtos no mercado também foi afetado em certa medida. O relatório anual mostra que, em 2025, o montante de vendas de contratos atribuíveis (equity) da empresa foi de cerca de 33.01B de yuan, e a área de vendas atribuíveis foi de cerca de 4,02 milhões de metros quadrados.

Embora todo o setor imobiliário esteja sob pressão global, a Country Garden continua a ter uma influência relativamente elevada no seu reduto, Guangdong. Por exemplo, no mercado de Shaoguan, de acordo com dados com base em toda a abrangência, em 2025 a Country Garden ficou em primeiro lugar localmente entre as promotoras imobiliárias, com uma receita de vendas de 2.15B de yuan.

Desde 2026, o mercado imobiliário, no geral, também tem mostrado sinais de recuperação. De acordo com dados da CATR/KE (China Index?), no ranking de vendas de capital próprio (equity) e da área de operação de 1–2 de 2026, em termos de montante e área, a Country Garden aparece em ambos os rankings no top 10.

O presidente da Country Garden, Cheng Guangyu, afirmou que os meses de março e abril deste ano serão uma janela importante de observação, exigindo que todos os colaboradores se concentrem em organizar e planear em torno dos pontos-chave da “Ação da Primavera” de março a abril e que avancem, de forma sistemática, com o trabalho de vendas.

Meng Xinzeng, analista sénior do Instituto de Pesquisa de China Index (CINDI), considera que, ao entrar em 2026, a nível de política, foram libertados sinais claros de “estabilização das expectativas”. No início do ano, já foram implementadas várias medidas concretas, incluindo prorrogação das políticas de reembolso de impostos por troca de casa, prorrogação de empréstimos para projetos da lista de salvamento e reduções de taxas de juro estruturais, bem como apoio à atualização de cidades, com o objetivo de dar impulso de forma conjunta tanto pela via da procura como pela via do financiamento, reforçando a confiança do mercado. No conjunto, as políticas imobiliárias entraram numa nova fase com o objetivo de “estabilizar as expectativas e reduzir o tempo de ajustamento”.

Recuperação dos negócios de ativos leves

O jornalista do Securities Times notou que, face à pressão sobre o negócio principal imobiliário de ativos pesados, a Country Garden, através dos seus negócios de ativos leves representados por gestão delegada e construção delegada, bem como gestão comercial, tem mostrado uma tendência de recuperação claramente evidente.

Na “era de ouro” da indústria imobiliária, a construção delegada com retorno relativamente baixo e gestão delegada era apenas um tipo de negócio relativamente marginal. Atualmente, no entanto, este negócio tornou-se, pelo contrário, uma importante fonte de “geração de caixa” para a Country Garden.

“Até dezembro de 2025, a Phoenix Zhituo já tinha acumulado mais de 200 projetos de gestão delegada e construção delegada, com uma área de gestão acumulada de quase 20 milhões de metros quadrados. Atualmente, existem quase 20 projetos em gestão delegada e construção delegada, com uma área de desenvolvimento em gestão de quase 3 milhões de metros quadrados, e um valor em venda de cerca de mais de 300 mil milhões de yuan, abrangendo 20 cidades em todo o país.” O responsável relevante da Phoenix Zhituo apresentou.

Além de gestão delegada e construção delegada, o outro negócio de ativos leves da Country Garden — o de gestão comercial (comercialização) — também tem alcançado progressos positivos no último ano e meio.

O responsável pelo negócio de gestão comercial da Country Garden afirmou que, de 2024 até à data, a Country Garden acrescentou 231 mil metros quadrados de área de gestão no seu negócio de gestão comercial. Entre eles, a marca de apartamentos de arrendamento de longa duração “碧家公寓” (Bijiá Apartments) adicionou mais de 2400 unidades de habitação, com uma escala de gestão próxima de 30 mil unidades.

“Em termos de apartamentos de arrendamento de longa duração, neste momento praticamente todos os projetos individuais estão em estado de lucratividade. Para o futuro, não daremos prioridade ao número de projetos; o que mais importa é ‘ser possível continuar a fazer bem cada projeto’, e vamos aumentar de forma gradual a capacidade de operação sistemática do conjunto.” O responsável referiu.

“A segunda empresa” em curso

Em novembro de 2025, depois de a reestruturação de dívidas estar concluída, a presidente do conselho de administração, Yang Huiyan, apresentou pela primeira vez o conceito de “segunda criação/segunda fase de empreendedorismo”. “A conclusão da reestruturação significa o reconhecimento dos credores sobre o futuro da empresa, abrindo um espaço mais amplo para recuperarmos a operação normal; em seguida, é avançar de forma sistemática para a mudança de fase. A mudança de fase é uma transformação, e também é a ‘segunda criação’ da Country Garden.” Disse Yang Huiyan.

Em março deste ano, a Country Garden convocou uma reunião mensal de gestão, na qual a expressão “mudança de fase” foi novamente mencionada. Yang Huiyan disse: “Desde março de 2025, fomos para fora. Através de trocas e comunicações com empresas da mesma indústria e de indústrias diferentes, explorámos em profundidade novos modelos de desenvolvimento sob as mudanças do setor. E, com a entrega de habitações garantidas em primeiro lugar, a reestruturação de dívidas como prioridade e a preservação do núcleo como base, preparamos a mudança de fase crucial para 2026.”

Em 2026, Yang Huiyan definiu como “o ano mais crucial para a Country Garden passar de garantir as entregas para a mudança de fase para a operação normal”. Yang Huiyan foi direta: “Só com a implementação sólida de todos os trabalhos de 2026 será possível lançar a base para um desenvolvimento de alta qualidade nos próximos 3–5 anos e concretizar o segundo crescimento da Country Garden.”

Recentemente, têm circulado rumores no mercado de que a Country Garden está a “convocar em grande escala para regressar empregados que pediram demissão”. O jornalista do Securities Times tinha anteriormente obtido com a Country Garden que o 《办法 para Gestão da Recontratação de Funcionários que saíram》 existe há muito tempo no interior da empresa; é atualizado todos os anos de acordo com a situação de políticas. A última revisão aconteceu em janeiro deste ano, não sendo uma política recém-lançada. Além disso, segundo o que o jornalista apurou, a Country Garden, de momento, não tem qualquer ação de recrutamento em grande escala ou concentrada num determinado segmento de negócio; trata-se sobretudo de reposição normal para vagas em funções existentes.

Yan Yuejin apontou que esta ação da Country Garden tem significado em termos de indicadores: “Esta iniciativa é um sinal de que, após a empresa passar por um ajustamento profundo, o centro de gestão operacional sofreu uma mudança substancial. A empresa está a preparar-se para reforçar as forças do negócio existente e a avançar gradualmente para a fase de recriação da ‘recuperação da operação’.”

De acordo com o relatório anual de 2025 da Country Garden, até ao final de 2025, o número total de empregados da empresa era de 14,1 mil pessoas, menos cerca de 3,8 mil pessoas do que os 17,9 mil do meio de 2025.

Além disso, de acordo com o resultado de ajustes publicado pela MSCI, a Country Garden foi formalmente incluída no índice MSCI China Small Cap e entrou em vigor a 27 de fevereiro; a 20 de março, a Country Garden foi incluída, de forma efetiva, na série de índices de ações globais da FTSE Russell. Até 21 de março, a percentagem detida por investidores do continente através do Stock Connect de Hong Kong já tinha subido para 17,7%, acima dos 15,3% no final de 2025, um aumento de 2,4 pontos percentuais.

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责任编辑：王珂