1985年の家賃は何だったのか、そして今日の住宅費とどう比較されるのか

賃貸市場は過去40年で大きな変革を遂げてきました。1985年に賃借人が支払っていた月額432ドルの家賃は、今日の現実と比べるとほとんど古風に感じられますが、この一見控えめに見える数字は、アメリカの住宅経済と中産階級の家計負担の悪化について深い物語を語っています。

1985年の家賃危機とその起源

現在の住宅危機に至るまでの経緯を理解するには、荒波のようだった1970年代を振り返る必要があります。その10年は景気後退をもたらし、賃貸市場のバランスを根本的に崩しました。ハーバード住宅研究センターによると、1980年までに家賃負担率は35％に達し、半数以上の賃借人が深刻な経済的困難を経験していました。1960年代や1970年代初頭の比較的手頃だった時代は、ほぼ完全に消え去っていたのです。

1985年には、すでに賃借人は苦しんでいました。中央値の月額家賃は432ドルに上昇しており、これは1980年の243ドルから78％の増加です。この変化は徐々に起きたのではなく、多くの家庭を驚かせる急激な加速でした。

1985年以降の家賃上昇の推移

1985年以降の推移を見ると、上昇の勢いは止まりません。iPropertyManagementのデータによると、1980年以降、平均家賃は年率約9％で上昇し続けており、この成長率は常にインフレや賃金の増加を大きく上回っています。

具体的に数字で見ると、1985年の月額432ドルは、2022年8月には1,388ドルにまで膨れ上がっています。これは、わずか四十年足らずで221％の増加を示しています。比較のために、月額1,955ドルの家賃は、1985年当時の購買力にほぼ相当しますが、実際の市場家賃はこの水準をはるかに超えて上昇し続けています。

この時代背景を理解するために、1980年代中頃の食料品の価格を考えてみましょう。アイオワ州で1987年に2％ミルク1ガロンに約1.59ドル、ワイオミング州で1986年にリンゴ1ポンドに約0.39ドル、ニューヨーク州で1980年に挽肉1ポンドに1.39ドルでした。これらの基準価格は、生活全体のコストがどのように変化してきたかを示しており、住宅費が家庭の予算の中でますます支配的な割合を占めるようになったことを浮き彫りにしています。

賃金が上昇に追いつかなかった時代

この住宅の物語で最も憂慮すべき点は、家賃の推移と所得の伸びを比較したときに明らかになります。Consumer Affairsによると、2022年のインフレ調整後の米国の平均年収は29,300ドルでした。2023年第4四半期にはUSA Todayによると、全国平均の給与は59,384ドルに達しています。名目上はほぼ倍増していますが、この成長は家賃の高騰には追いついていません。

インフレ調整後の1980年の平均所得と同等の収入を得ている賃借人は、1985年の価格で家賃に年間収入の約20％を費やしている計算になります。今日では、名目上の給与がほぼ倍になったにもかかわらず、賃借人ははるかに多くの収入を住宅に充てざるを得なくなっています。計算は彼らにとって不利に働いているのです。

現代の賃借人にのしかかる負担

2022年までに、この状況は深刻な段階に達しました。TIMEは、米国の賃借人の半数が家計負担超過状態にあり、収入の30％以上を住宅費に充てていると報じました。これは、支出が収入を超える「非合理的な状態」を示す基準です。さらに、1,200万人以上が収入の50％以上を家賃に充てており、食料、医療、交通、貯蓄に回す資金がほとんど残っていません。

この対比は明白です。1985年に月額432ドルの家賃だったとき、中央値の収入を得ていた労働者は、収入の一定割合を住宅に充てることができていました。今日では、名目上の収入は大きく増加しているにもかかわらず、賃借人ははるかに不安定な状況に直面しています。1985年の基準は、その当時多くの人にとって挑戦的でしたが、現代の賃借人が直面する経済状況とは根本的に異なるものです。住宅は、管理可能な出費から、経済的安定と中産階級の上昇志向を脅かす、ますます支配的な予算項目へと変貌を遂げているのです。