Kiwoom Amsterdam Office Fund NAV снизился на 26% из‑за переоценки активов

Фонд Kiwoom Investment Asset Management, инвестирующий в офисные объекты в Амстердаме, после переоценки недвижимости увидел, как его чистая стоимость активов (NAV) рухнула на 25–26% 20 мая. Стоимость актива The Queens Towers снизилась до €79 миллионов по состоянию на июнь 2026 года, что на 39% меньше первоначальной цены покупки €129,73 миллиона. Фонд с 26 февраля 2025 года находится в дефолте по обязательствам по деривативам на сумму более ₩3,57 миллиарда и теперь сталкивается с дополнительным риском дефолта, поскольку его отношение займ/стоимость (loan-to-value, LTV) приближается к 90%, нарушив порог ковенанта 75% после того, как истек льготный период в этом году.

Asset Revaluation Triggers 26% NAV Decline

Фонд Kiwoom Heroes Europe Office Real Estate Investment Trust был создан в августе 2019 года с активами на сумму ₩68 миллиардов. Местная консалтинговая компания по недвижимости оценила The Queens Towers в €79 миллионов по состоянию на июнь 2026 года — на 39% ниже цены покупки €129,73 миллиона. Эта переоценка привела к падению NAV фонда на 25–26% за один день 20 мая.

Изначально фонд обещал ежегодную доходность от аренды 6–7% на основе заполняемости 99,7–100% и примерно 79% арендаторов — UWV, государственного учреждения в рамках Министерства социальных дел Нидерландов. Первоначальный трастовый период в 5 лет и 6 месяцев был продлен до 10 лет и 6 месяцев после собрания держателей паев в августе 2024 года.

LTV Breach Adds Default Risk After Grace Period Ends

Общая сумма кредита фонда составляет €70,805 миллиона при фиксированной процентной ставке 5,52% годовых. Квартальные платежи по займу — €177 500, а оставшийся баланс подлежит выплате при наступлении срока 4 сентября 2026 года. Кредитное соглашение предусматривает, что превышение 75% LTV запускает событие дефолта.

Клауза о временном освобождении от требования по LTV исключала фонд из этого условия до 1 января 2026 года. По состоянию на июль 2024 года LTV составляло 83,1% на основе оценочной стоимости. На фоне текущего снижения стоимости актива оценочное LTV приближается к 90%. Льготный период истёк, и нарушение ковенанта по LTV создает риск дефолта.

Derivative Settlement Default Continues Since February 2025

Фонд перешел в статус дефолта по обязательствам по расчетам по деривативам. Нарушение лимитов оценки рисков торгов деривативами по закону о рынке капитала произошло из-за падения стоимости актива. Фонд провел взаимозачетные сделки, в результате чего у него возникла обязанность по выплате в рамках расчета примерно ₩3,57 миллиарда по состоянию на 26 февраля 2025 года.

Положения о «денежном ловушечном» механизме (cash trap) заморозили операционный доход на счетах управления старших кредиторов, устранив доступные средства для платежей по расчетам. Обязательство по расчету остается неоплаченным: начисляются 9% годовых пеней за просрочку по долгу. Представитель Kiwoom Investment Asset Management подтвердил, что платеж по расчетам остается неоплаченным.

Asset Sale Attempts Stalled by Low Valuations

Kiwoom Investment Asset Management пыталась реализовать активы в конце 2023 года. Два института предложили €50–60 миллионов — меньше половины цены покупки. Компания приостановила процесс продажи, заявив, что «продажа сейчас приведет к полной потере инвестиций с учетом оставшегося остатка по кредиту».

В январе фонд продлил договор аренды с основным арендатором UWV на 10 лет — до 2035 года. Старшие кредиторы используют это развитие, чтобы оказывать более жесткое давление на продажу активов. Кредиторы упоминали «вторичную продажу» требований по кредитам третьим сторонам и сохраняют твердую позицию. При том, что срок погашения кредита примерно через два месяца, представитель Kiwoom заявил, что переговоры с кредиторами о продлении на 2 года продолжаются.

Cash Trap Provisions Block Investor Distributions

Показатель валютного хеджа фонда изменился с 100% по основной сумме и 50%+ по распределениям прибыли на 0%, фактически без хеджирования. Распределения, запланированные каждые 6 месяцев, заморожены из-за активации механизма cash trap. Представитель Kiwoom заявил, что компания отвечает на запросы инвесторов через сбытовых агентов и объявляет об изменениях или важных событиях через раскрытия информации.

По данным Службы финансового надзора, зарубежные альтернативные инвестиции в недвижимость в ситуациях с событием дефолта составили ₩2,08 триллиона по состоянию на декабрь прошлого года. Эта величина снижалась три квартала подряд, прежде чем снова вырасти в четвертом квартале прошлого года.

FAQ

Что стало причиной падения NAV фонда Kiwoom Amsterdam office на 26% 20 мая?
NAV фонда снизилась на 25–26% за один день после переоценки недвижимости, в результате которой стоимость The Queens Towers составила €79 миллионов по состоянию на июнь 2026 года — на 39% меньше цены покупки €129,73 миллиона.

Почему фонд не может выплатить сумму по расчетам по деривативам с февраля 2025 года?
Положения механизма cash trap заморозили операционный доход на счетах управления старших кредиторов после проблем с ковенантами по LTV, исключив доступные средства для выплаты примерно ₩3,57 миллиарда по обязательству по расчетам, которое стало подлежать оплате 26 февраля 2025 года. Невыплаченная сумма накапливает 9% годовых пеней за просрочку.