最近注意到越南房価この話題がますます盛り上がっており、特にハノイのデータは実に驚くべきものです。住宅価格収入比（HPR）という指標は、都市の不動産市場が過熱しているかどうかを反映するものであり、ハノイの現状は確かに深く考える価値があります。

まず数字から述べましょう。ハノイの現在の住宅価格収入比はすでに27.7倍に達しており、これは長期平均の23.35倍を大きく上回っています。また、2016年から2017年のピーク時以来の最高値でもあります。つまり、普通の収入の人が不動産を購入するには27年以上も節約し続ける必要があることを意味し、購買者の支払能力が明らかに低下していることを示しています。

なぜこうなっているのでしょうか？背後にはいくつかの推進要因があります。一つは供給の逼迫です。特に市街地やインフラの整った地域では、供給不足の状態が続いています。二つ目は資金面です。2022年から2023年の流動性緊縮の後、資金が再び不動産に流れ込み、特に権利が明確なアパートメント資産が家庭や長期投資家の再び関心を集めています。三つ目は建設コストの上昇です。土地、労働力、融資コストが上昇し、新築住宅の価格が押し上げられ、それが中古市場にも波及しています。

興味深いことに、ベトナムの不動産価格は中国と多くの類似点を持っています。ベトナムの不動産は家庭資産の60〜70％を占めており、所有率は約90％に達しています。この依存度は中国の当時と非常に似ています。しかし、ここに重要な違いがあります。ベトナムの都市化率は現在45％に過ぎず、中国の65〜67％を大きく下回っています。これは、ベトナムの実際の住宅需要にはまだ大きな成長余地があることを意味します。

中国との比較を通じてより明確に見えてきます。中国とベトナムの住宅価格収入比は表面上は近似しており、27〜28倍の範囲にありますが、市場構造は全く異なります。中国は2022年以降、人口が減少し始め、供給過剰が深刻化しています。余剰の住宅は1.5億人分を収容でき、年間竣工数は400万戸を超え、危機の原因は供給過剰と高いレバレッジ、長期的な上昇期待にあります。一方、ベトナムは逆で、人口は増加を続けており、都市化はまだ飽和していません。毎年の新築住宅は10万戸にとどまり、30万戸の不足が生じています。主に一般住宅や保障住宅に集中しています。簡単に言えば、中国は住宅過剰の調整局面にあり、ベトナムは本当に住宅不足の状態です。

では、ベトナムの住宅価格は中国のような深刻な調整に入るのでしょうか？リスクの観点から見ると、住宅価格収入比の急激な上昇は確かに潜在的な危険を孕んでいます。具体的には、購買者の支払能力の低下、賃料収益率の低下、地域やプロジェクト間の格差の拡大です。しかし、現在の信用環境は2016年から2017年よりもはるかに慎重であり、法的枠組みもより厳格になっています。これにより、リスクは局所的な問題にとどまりやすく、細分化された分野の問題が全体のバブルに発展する可能性は低いと考えられます。

また、さまざまな層への影響も異なります。居住用の購入者にとっては今は確かに難しい状況ですが、今後数年で保障住宅の供給が一定程度進むことや、人口を郊外に分散させることで建設コストの最適化も期待できます。一方、投資家はより慎重になる必要があります。なぜなら、不動産のキャッシュフロー構造が変化し、資本増価の期待も以前ほど楽観的ではなくなっているからです。全体として、アパートメント市場は蓄積段階からより高い評価のサイクルに入っています。

総じて言えば、ベトナムの住宅価格収入比は中国の危機前の水準に近づいていますが、現状のベトナムにはバブル崩壊を引き起こす構造的な条件は整っていません。重要なのは、供給と需要の関係や人口構造の違いが明らかに異なる点です。このベトナムの住宅価格上昇は、都市化の過程における正常な変動であり、非合理的なバブルではない可能性が高いです。ただし、今後も政策動向や市場の分化状況には注意を払う必要があります。皆さんはこのベトナムの住宅価格の動きについてどう考えますか？