Baru saja menyadari bahwa banyak orang yang mengevaluasi properti sewaan mungkin salah menggunakan pengali pendapatan ini, atau setidaknya tidak mendapatkan gambaran lengkap dari mereka.

Jadi begini tentang pengali bruto dalam properti. Ide dasarnya cukup sederhana—Anda mengambil harga pembelian properti dan membaginya dengan pendapatan tahunan (atau sewa, tergantung apa yang diukur). Ini memberi Anda gambaran cepat apakah harga properti wajar relatif terhadap apa yang sebenarnya dihasilkannya. Jujur saja, ini adalah filter awal yang berguna saat membandingkan beberapa properti.

Tapi di sinilah yang menarik. Ada dua pendekatan berbeda, dan orang sering mencampuradukkannya. Pengali pendapatan bruto melihat SEMUA sumber pendapatan—sewa, biaya parkir, mesin laundry, apa pun yang menghasilkan uang. Pengali sewa bruto lebih ketat dan hanya menghitung pendapatan sewa yang sebenarnya. Mengapa ini penting? Karena bangunan komersial dengan beberapa aliran pendapatan versus sewaan residensial tunggal benar-benar berbeda.

Izinkan saya berikan perhitungannya. Katakanlah Anda melihat properti seharga $500.000 yang menghasilkan $100.000 per tahun dari semua sumber pendapatan. Pengali pendapatan bruto Anda adalah 5. Itu berarti Anda membayar lima kali pendapatan tahunan untuk properti tersebut. Atau jika Anda memiliki sewaan residensial seharga $400.000 yang menghasilkan $50.000 dalam sewa murni, pengali sewa bruto Anda adalah 8. Pengali pendapatan ini membantu Anda membandingkan properti serupa di pasar Anda dengan cepat.

Sekarang inilah yang harus diingat oleh semua orang. Pengali ini sama sekali tidak memberi tahu apa-apa tentang biaya. Nol. Mereka tidak memperhitungkan pemeliharaan, pajak properti, asuransi, biaya manajemen, kekosongan, atau hal-hal lain yang benar-benar mengurangi keuntungan Anda. Properti dengan pengali yang tampaknya menarik bisa jadi sumber kerugian total setelah Anda memperhitungkan biaya operasional.

Selain itu, metrik ini mengabaikan konteks pasar sama sekali. Lokasi penting. Tren ekonomi penting. Properti di daerah yang sedang berkembang mungkin memiliki pengali yang lebih tinggi yang sepenuhnya dibenarkan karena sewa sedang naik. Sementara itu, properti dengan pengali yang luar biasa di lingkungan yang menurun bisa jadi jebakan.

Jadi apa langkahnya? Jangan hanya mengandalkan pengali pendapatan. Mereka berguna sebagai alat penyaringan awal, tetapi kombinasikan dengan analisis keuangan yang lebih mendalam. Perhatikan arus kas nyata Anda setelah biaya. Pertimbangkan tren pasar lokal. Bicara dengan orang yang benar-benar mengelola properti di area tersebut. Pengali hanyalah titik awal, bukan seluruh ceritanya.

Jika Anda serius berinvestasi di properti, analisis semacam ini penting. Secara pribadi, saya rasa penting untuk meluangkan waktu memahami pengali pendapatan mana yang berlaku untuk jenis properti yang Anda targetkan dan seperti apa kisaran normalnya di pasar Anda. Itulah cara Anda menghindari membayar terlalu mahal untuk sesuatu yang terlihat bagus di kertas tetapi menyedot uang dalam praktiknya.