Baru sadar bahwa banyak orang mencampuradukkan metrik penilaian properti mereka dan itu merugikan mereka secara finansial. Izinkan saya menjelaskan tentang perbedaan antara GRM dan GIM karena jujur saja, mengetahui perbedaannya bisa mengubah cara Anda menilai kesepakatan.

Jadi pada dasarnya Anda memiliki dua cara utama untuk melihat properti sewa - Gross Rent Multiplier dan Gross Income Multiplier. Terlihat mirip tetapi mereka sebenarnya mengukur hal yang berbeda dan itu penting.

GRM adalah apa yang digunakan kebanyakan investor residensial. Anda mengambil harga properti dan membaginya dengan pendapatan sewa saja. Sederhana. Jika Anda membeli rumah keluarga tunggal atau duplex di mana sewa adalah satu-satunya pemasukan, GRM adalah metrik yang harus Anda gunakan. Katakanlah sebuah properti seharga 400 ribu dan menghasilkan 50 ribu per tahun dari sewa, maka GRM Anda adalah 8. GRM yang lebih rendah biasanya berarti nilai yang lebih baik untuk menghasilkan pendapatan.

Sekarang GIM lebih luas. Anda melihat semuanya - sewa plus biaya parkir, pendapatan laundry, penyimpanan, apa pun yang dihasilkan properti. Di sinilah perbandingan antara GRM dan GIM menjadi menarik karena GIM memberikan gambaran yang lebih besar. Sebuah properti seharga 500 ribu dengan total pendapatan tahunan 100 ribu memberi Anda GIM sebesar 5. Itu berguna saat Anda menilai bangunan multifamily atau properti komersial dengan beberapa sumber pendapatan.

Ini yang saya lihat orang salah paham. Mereka melihat angka GRM vs GIM dan menganggap itu seluruh ceritanya. Tidak begitu. Metrik ini sepenuhnya mengabaikan pengeluaran nyata Anda - perawatan, pajak properti, biaya manajemen, tingkat kekosongan, semua hal yang benar-benar menggerogoti keuntungan Anda. Properti dengan multiplier yang tampak rendah tetap bisa menjadi lubang uang jika pengeluarannya brutal.

Lokasi juga penting. Properti di pasar yang sedang panas mungkin memiliki multiplier yang lebih tinggi tetapi tetap layak jika sewa terus naik. Metrik ini tidak menangkap hal itu. Itulah mengapa saat membandingkan kinerja GRM vs GIM di berbagai properti, Anda perlu menambahkan analisis lain - tren pasar, faktor ekonomi, permintaan lokal.

Kesimpulan praktisnya? GRM sangat cocok untuk sewa residensial yang sederhana di mana Anda hanya mengumpulkan sewa. GIM lebih masuk akal saat Anda melihat properti dengan sumber pendapatan beragam. Tapi keduanya harus digunakan sebagai titik awal, bukan sebagai kata akhir. Gabungkan dengan analisis tingkat kapitalisasi, pengembalian kas terhadap kas, dan pengetahuan pasar lokal Anda. Itulah cara Anda benar-benar menemukan kesepakatan bagus daripada sekadar mengejar angka multiplier rendah.