Berapa Sewa pada Tahun 1985 dan Bagaimana Perbandingannya dengan Biaya Perumahan Saat Ini

Pasar sewa telah mengalami transformasi besar dalam empat dekade terakhir. Sewa bulanan sebesar 432 dolar yang dibayar penyewa pada tahun 1985 tampak hampir kuno dibandingkan dengan kenyataan saat ini, namun angka yang tampaknya modest ini menyampaikan cerita mendalam tentang ekonomi perumahan Amerika dan menurunnya daya beli keluarga kelas menengah.

Krisis Sewa 1985 dan Asal-Usulnya

Untuk memahami bagaimana kita sampai pada krisis perumahan saat ini, kita harus menengok kembali ke tahun 1970-an yang penuh gejolak. Dekade itu membawa resesi yang secara fundamental mengganggu keseimbangan pasar sewa. Menurut Harvard Joint Center for Housing Studies, pada tahun 1980, tingkat beban biaya sewa telah mencapai 35%, dengan lebih dari separuh penyewa mengalami tekanan keuangan yang parah. Keterjangkauan relatif dari tahun 1960-an dan awal 1970-an hampir sepenuhnya menghilang.

Pada tahun 1985, penyewa sudah mulai berjuang. Rata-rata sewa bulanan telah naik menjadi 432 dolar—peningkatan 78% dari sewa bulanan median sebesar 243 dolar hanya lima tahun sebelumnya pada tahun 1980. Ini bukan perubahan bertahap, melainkan percepatan cepat yang mengejutkan banyak rumah tangga.

Melacak Kenaikan Sewa Sejak 1985

Garis besar dari 1985 seterusnya menunjukkan tren kenaikan yang tak henti-hentinya. Data dari iPropertyManagement menunjukkan bahwa harga sewa rata-rata telah melonjak sekitar 9% setiap tahun sejak 1980, sebuah tingkat pertumbuhan yang secara konsisten melampaui inflasi dan kenaikan upah secara signifikan.

Dalam istilah konkrit, tren ini menjadi semakin mencolok. Sewa bulanan 432 dolar tahun 1985 telah meningkat menjadi 1388 dolar pada Agustus 2022. Ini merupakan kenaikan 221% dalam waktu kurang dari empat dekade. Sebagai perbandingan, sewa bulanan sebesar 1955 dolar akan setara dalam daya beli dengan apa yang dibayar penyewa pada tahun 1985, namun harga pasar aktual terus naik jauh melampaui angka ini.

Untuk memberi konteks era yang dibahas, pertimbangkan berapa biaya bahan pokok di pertengahan 1980-an: konsumen membayar sekitar 1,59 dolar untuk satu galon susu 2% di Iowa (1987), sekitar 0,39 dolar per pon apel di Wyoming (1986), dan 1,39 dolar per pon daging giling di New York (1980). Biaya dasar ini menunjukkan bagaimana seluruh biaya hidup telah bergeser, dengan perumahan semakin mendominasi anggaran rumah tangga dengan cara yang tidak terjadi selama era 1985.

Ketika Gaji Tidak Bisa Mengimbangi Kenaikan Sewa

Aspek paling mengkhawatirkan dari kisah perumahan ini muncul saat membandingkan tren sewa dengan pertumbuhan pendapatan. Menurut Consumer Affairs, jika disesuaikan dengan inflasi tahun 2022, pendapatan tahunan rata-rata di AS tahun 1980 adalah 29.300 dolar. Pada kuartal keempat 2023, gaji rata-rata nasional mencapai 59.384 dolar menurut USA Today. Meskipun pendapatan nominal hampir dua kali lipat, pertumbuhan ini gagal mengimbangi kenaikan sewa.

Seorang penyewa yang mendapatkan pendapatan setara dengan pendapatan rata-rata tahun 1980 yang disesuaikan inflasi akan membayar sekitar 20% dari pendapatan tahunan mereka untuk sewa berdasarkan harga tahun 1985. Saat ini, meskipun pendapatan nominal hampir dua kali lipat, penyewa harus mengalokasikan bagian yang jauh lebih besar dari pendapatan mereka untuk perumahan. Perhitungannya jelas tidak menguntungkan mereka.

Beban pada Penyewa Modern

Pada tahun 2022, situasi telah mencapai tingkat kritis. TIME melaporkan bahwa setengah dari seluruh penyewa di Amerika menjadi terbebani biaya, menghabiskan lebih dari 30% pendapatan mereka untuk perumahan—ambang batas yang menandakan ketidakmampuan membayar. Bahkan lebih mengkhawatirkan, lebih dari 12 juta orang menghabiskan setidaknya 50% dari penghasilan mereka untuk sewa, meninggalkan sumber daya minimal untuk makanan, perawatan kesehatan, transportasi, dan tabungan.

Perbedaannya sangat mencolok: pada tahun 1985, saat sewa 432 dolar per bulan, seorang pekerja dengan pendapatan median dapat mengalokasikan persentase yang wajar dari penghasilannya untuk perumahan. Saat ini, meskipun pendapatan secara nominal jauh lebih tinggi, penyewa menghadapi situasi yang jauh lebih tidak pasti. Tolok ukur 1985, meskipun menantang bagi banyak orang saat itu, mewakili realitas ekonomi yang sangat berbeda dari yang dihadapi penyewa saat ini. Perumahan telah berubah dari biaya yang dapat dikelola menjadi item anggaran yang semakin dominan yang mengancam stabilitas keuangan dan mobilitas ke atas bagi jutaan orang kelas menengah Amerika.