Mengapa Strategi BRRRR Semakin Menjadi Pendekatan Utama bagi Profesional Properti—Wawasan dari Investor yang Menyelesaikan Lebih dari 50 Kesepakatan di Tahun 2025

Dari Quick Flips hingga Membangun Kekayaan Jangka Panjang

Operator properti di seluruh pasar sedang meninjau kembali buku strategi investasi mereka. Dua investor berbasis Louisville, Mike Gorius dan Kevin Hart, menjadi contoh dari pergeseran yang lebih luas ini: setelah melakukan 54 transaksi pada tahun 2025, mereka memutuskan untuk mengurangi prioritas flipping rumah dan memusatkan upaya mereka pada strategi BRRRR—metode yang dirancang untuk menghasilkan pengembalian yang berkelanjutan daripada keuntungan cepat.

Perpindahan ini berbicara banyak tentang kondisi pasar saat ini. Sementara Gorius dan Hart menyamai volume transaksi mereka di tahun 2024, gambaran pendapatan mereka meningkat secara dramatis. “Kami hanya menutup beberapa transaksi lagi dibandingkan tahun sebelumnya, tetapi ukuran transaksi rata-rata hampir dua kali lipat,” kata Gorius kepada media. “Tahun sebelumnya, sekitar 52 transaksi menghasilkan pendapatan sekitar $500.000. Tahun ini, 54 transaksi menghasilkan sedikit di atas $1 juta.”

Lingkungan Flipping Telah Berubah

Perlambatan aktivitas properti lokal adalah penyebab utama di balik pergeseran strategi ini. Sejak musim gugur, pasar Louisville mengalami pendinginan yang nyata. Tingkat inventaris melonjak dari sekitar 2.500 listing menjadi hampir 3.900, secara fundamental mengubah dinamika pembeli.

“Properti sekarang bertahan di pasar tiga kali lipat dari kecepatan sebelumnya—kadang 30, 60, atau lebih hari,” amati Hart. Periode tahan yang diperpanjang ini menciptakan masalah arus kas bagi flipping tradisional yang bergantung pada perputaran cepat.

Matematika menjadi tidak menguntungkan dengan cepat. Ketika properti tidak terjual, investor terus membayar biaya pemeliharaan—bunga atas pinjaman akuisisi, pajak properti, dan biaya perawatan. Hart menekankan tantangan waktu: “Jika Anda membayar terlalu mahal saat masuk, Anda kehilangan keuntungan dari tawaran yang bersaing. Sebuah properti bisa tetap terdaftar selama berminggu-minggu, memaksa pengurangan harga. Keberhasilan sekarang memerlukan pembelian dengan harga yang tepat dari hari pertama.”

Keunggulan BRRRR di Pasar yang Tidak Pasti

Pendekatan BRRRR—Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat—beroperasi berdasarkan prinsip yang sama sekali berbeda. Alih-alih menjual dengan cepat, investor merenovasi properti, menyewakannya kepada penyewa, lalu melakukan refinancing untuk mendapatkan kembali sebagian besar atau seluruh modal yang awalnya dideploy, sambil mempertahankan kepemilikan.

Kerangka ini memberikan perlindungan yang lebih baik terhadap volatilitas pasar. “Dengan BRRRR, Anda menghindari tekanan mencari pembeli di pasar yang padat,” jelas Hart. “Anda menyelesaikan renovasi, memastikan penyewa menempati, dan melakukan refinancing—semua tanpa bergantung pada kondisi pasar untuk bergerak sesuai keinginan Anda.”

Gorius dan Hart mengakui bahwa metode ini memiliki pertimbangan tersendiri. Biaya rehab bisa melebihi proyeksi, dan penilaian properti mungkin mengecewakan. Namun, risiko ini terasa lebih dapat dikelola daripada bertaruh bahwa properti yang di-flip akan terjual selama pasar pembeli.

Membangun Kekayaan Melalui Kesabaran

Strategi BRRRR mengubah garis waktu dari bulan menjadi tahun, bahkan dekade. Keuntungan jangka pendek menjadi prioritas kedua dibandingkan akumulasi ekuitas jangka panjang dan optimalisasi arus kas.

Gorius mengungkapkan filosofi ini: “Properti memberi imbalan atas kesabaran. Jika Anda menginvestasikan $10.000 dari cadangan pribadi untuk refinancing dan membayar kembali pemberi pinjaman swasta, Anda tetap memiliki aset tersebut. Sewakan kepada penyewa—bahkan dengan kekurangan $100 per bulan pada awalnya—dan pertumbuhan sewa akhirnya menutup kekurangan itu. Seiring waktu, Anda beralih dari kehilangan uang setiap bulan menjadi menghasilkan arus kas positif yang konsisten.”

Perspektif ini mewakili pergeseran fundamental. Alih-alih merayakan kemenangan cepat, investor yang canggih memprioritaskan stabilitas dan pertumbuhan majemuk. Hambatan pasar yang membuat flipping tidak menarik menjadi tidak relevan ketika strategi keluar berfokus pada pendapatan sewa jangka panjang dan apresiasi properti.

Untuk pasar yang mengalami transisi serupa, pelajarannya jelas: kemampuan beradaptasi membedakan portofolio yang tangguh dari yang bermasalah. Strategi BRRRR menawarkan kemampuan beradaptasi tersebut ketika model flipping tradisional gagal.