لذا، لقد كنت أبحث مؤخرًا في استراتيجيات الاستثمار العقاري، وهناك مفهوم يُسمى التمويل السلبي الذي يقسم به العديد من المستثمرين العقاريين. بشكل أساسي، هو عندما لا تغطي إيرادات الإيجار مصاريفك - فوائد الرهن العقاري، الصيانة، إدارة العقارات، وكل ذلك. أنت تعمل بخسارة كل عام. يبدو الأمر غير منطقي، أليس كذلك؟ لكن الأمر هنا: يمكن أن يعمل التمويل السلبي لصالحك إذا فهمت كيف يتناسب مع استراتيجية ثروة طويلة الأمد.

دعني أشرح كيف يعمل هذا فعليًا. تشتري عقارًا بمبلغ، لنقل، 500,000 دولار مع رهن عقاري بقيمة 400,000 دولار. تأتي إيرادات الإيجار بمقدار 20,000 دولار سنويًا، لكن إجمالي مصاريفك - فوائد الرهن العقاري، الصيانة، رسوم الإدارة - يصل إلى 30,000 دولار. إذن أنت تخسر 10,000 دولار كل عام. الجزء الذكي هنا: أن تلك الخسارة البالغة 10,000 دولار يمكن أن تعوض دخلك الآخر. إذا كنت تكسب 100,000 دولار من عملك، فإن دخلك الخاضع للضريبة ينخفض إلى 90,000 دولار. هذا هو التوفير الضريبي الحقيقي يحدث الآن. لكن الرهان الحقيقي مع التمويل السلبي هو أن العقار نفسه يقدر في القيمة مع مرور الوقت. أنت تراهن على أن قيمة العقار ستكون أعلى بكثير عندما تبيعه في النهاية.

هناك بعض المزايا المشروعة هنا. أولاً، الخصومات الضريبية فورية وملموسة. أنت تقلل من دخلك الخاضع للضريبة الآن وأنت تمتلك أصلًا من المفترض أن ينمو. ثانيًا، أنت تستغل المال المقترض للتحكم في أصل بقيمة أعلى مما يمكنك تحمله نقدًا فقط. ثالثًا، يمكنك المطالبة بخصم الاستهلاك على العقار أيضًا، مما يقلل من عبء الضرائب عليك أكثر. مع مرور الوقت، إذا زاد قيمة العقار وبيعت بأرباح، فإن تلك الخسائر قصيرة الأجل قد تبدو كصفقة ذكية.

لكن لنكن واقعيين بشأن السلبيات. التمويل السلبي يعني ضغط تدفق نقدي مستمر - أنت تنزف مالًا كل شهر حتى يبيع العقار. إذا توقف السوق أو انخفضت قيمة العقارات، ستظل عالقًا بخسائر وليس لديك مكسب رأسمالي لتعويض ذلك. ارتفاع أسعار الفائدة يمكن أن يجعل الأمر أسوأ، ويأكل من أي مدخرات ضريبية تحصل عليها. والعقار غير سائل - لا يمكنك بيعه بسرعة إذا احتجت فجأة إلى نقد. تقلبات السوق، تقلبات أسعار الفائدة، الإصلاحات غير المتوقعة - كل ذلك يمكن أن يعرقل افتراضاتك.

هناك أيضًا التمويل الإيجابي، وهو السيناريو المعاكس. إيرادات الإيجار تتجاوز مصاريفك، لذا أنت تربح مالًا كل شهر. هو أكثر تحفظًا، ودخلًا ثابتًا، لكنه قد يكون أقل نموًا في رأس المال مقارنة باستراتيجيات التمويل السلبي.

الخلاصة: التمويل السلبي ليس للجميع. يتطلب صبرًا، وثقة في زيادة قيمة العقار على المدى الطويل، والقدرة المالية على تحمل الخسائر على المدى القصير. إنها استراتيجية تعمل إذا كنت تلعب على المدى الطويل ومستعدًا لقبول خسائر فورية مقابل مكاسب مستقبلية محتملة. لكن عليك أن تكون على دراية كاملة بالمخاطر - انخفاض السوق، ارتفاع أسعار الفائدة، والتكاليف غير المتوقعة يمكن أن تعقد الصورة. إذا كنت تفكر في هذا النهج، فإن فهم كيف يتناسب التمويل السلبي مع صورتك الاستثمارية العامة هو أمر حاسم قبل الالتزام.